美国的一个城市或镇

2018-09-07 01:24

在中国大中城市,用商品房来满足30%的人的市场化需求;通过建经济适用房、廉租房,来解决70%的人的基本住房问题,是非常必要的。但事实上,我们现在经济适用房和廉租房的比例,远远没有达到这个比例。地方政府在建经济适用房的问题上,没有积极性,主要是经济适用房需要政府贴钱建设。据统计,在土地实行评估价时,北京、上海等城市每建1平方米的经济适用房,政府平均收益要减少500元左右;实行土地“招拍挂”之后,每建1平方米的经济适用房,政府将减少收益1000~1500元。加上我们现在对政府职能的定位上,没有强化公共服务职能,使得地方政府只会单纯地从经济发展上考虑问题。建经济适用房,要政府自己掏钱;建商品房,政府有利可图,两相比较,何去何从?

另外,把经济适用房的选址全部退到郊外,虽然对疏散中心城市人口,改善交通有帮助,却会出现新的诸如就业机会降低、区域类人口素质低于社会平均水平等问题,引发新的社会矛盾。加大经济适用房和廉租房的投入量,同时也会带来城市人口素质结构以及城市对人口增长的承受力问题。这些,都需要政府通盘考虑。

而廉租房的建设,在整个房屋结构中,又占了极少的比例,完全无法满足需求。实际上,许多国家和地区都制定带有保障成分的公共住宅制度,美国称之为“社会住宅”,新加坡叫做“政府组屋”,香港地区叫做“公房”,这些性质都与我们的经济适用房相类似。美国的一个城市或镇,常常必须有一定比例的住房是经济适用房。达不到这个线,就会受各种惩罚;新加坡,目前的“政府组屋”占全国住宅的比例,高达80%以上。

在抑制房价上,建不建经济适用房是一个问题,如何分配又是一个问题。毫不客气地说,现有的经济适用房分配方式并不合理。规定年收入6万元以下的人才能购买,6万元以下到底算不算中低收入值得研究;6万元以下的人,是否就能买得起经济适用房也需要研究;怎样准确甄别中低收入人群的真伪,更值得研究。公正地说,在眼下,政府有政府的难处,北京市是最早实行经济适用房资格审查的城市之一,可是由于个人收入信用体系还没有真正建立起来,对申请购买经济适用房进行资格审查,就非常困难了。

必须承认,正是廉租房、经济适用房这类保障性住房的紧缺,才使得大量实力不济,但住房需求强烈的中低收入阶层,被裹挟进市场,致使房市整体供求仍偏紧,房价攀升。中低收入家庭购买经济适用房,最低收入家庭由政府提供廉租住房,其他高收入家庭购买市场价商品住房——这个设计,要求政府保障低收入家庭的住房,通过加大经济适用房的投放规模,来平衡房地产市场。

实践证明,加大经济适用房、廉租房的投入量,对房地产价格的平抑有着重要作用。北京房地产市场价格比上海晚起飞两年,一个很重要的原因,就是“天通苑”、“回龙观”等大型经济适用房小区起了作用。

能不能通过政府保障的形式来解决在住房问题上的社会公平,是衡量责任政府的一把尺子;是不是加大经济适用房和廉租房的建设力度,考验着政府想不想真的平抑房价。 (一南)

无论从理论还是实践的角度看,要想不破坏房地产市场的经济生态,又能够做到“居者有其屋”,政府在“一手托两方”的情况下,就必须考虑把市场与保障有效地分离开来。在七部委调控房地产市场的联合发文中,能够体现这个精神的第六条,即要加强经济适用房建设,完善廉租房制度,恰恰被人们忽视了。作为一种保障制度,经济适用房和廉租房的大规模建设,必然会制约房价的高涨,但其发挥作用的前提,取决于地方政策导向和财力,所以落实起来就并不那么容易。

《联合国住宅人权宣言》称:“有环境良好适合于人的住处是所有居民的基本人权”——显然,住房问题是具有明显政治色彩,不能完全交给市场解决的问题。政府干预商品房的价格,就是在调整社会利益,保证社会公平。

中国城市化已经进入加速发展期,随着居民收入的增加,住房需求的旺盛,发展房地产市场无可非议。我赞成供求关系决定房价的理论,但越是在这种情况下,越要强调政府的社会保障职能。遗憾的是,在经济适用房的建设之初,人们并没有真正认识到政策的核心,是解决约70%城镇中低收入居民的住房问题。国家政策的另一个初衷,是扩大内需,拉动经济的增长。这就使得当时的建设标准、销售对象没有限制,人员审核不太严格,出现了高房价、大户型、高收入阶层也投机购买的突出现象,使经济适用房变了味。

在过去的这一年,没有哪一个问题比房价更让人关注。从一系列宏观调控政策看,中央政府已经清楚地认识到政府必须承担起调节房价的责任。住房不同于一般商品,从一定意义上说,它反映着公共产品属性,这一属性要求政府必须在一定程度上参与其供给活动。